Holding immobiliari: gli incentivi fiscali della Legge di Bilancio 2025

La suddetta agevolazione fiscale consiste in un’imposta sostitutiva delle imposte sui redditi e dell’imposta regionale sulle attività produttive nella misura dell’8% ovvero del 10,5% per le società considerate non operative in almeno 2 dei 3 periodi d’imposta precedenti a quello in corso al momento dell’assegnazione, della cessione o della trasformazione, da applicarsi sulla differenza tra:

• il valore normale dei beni assegnati, o, in caso di trasformazione, quello dei beni posseduti all’atto della trasformazione, e;
• il loro costo fiscalmente riconosciuto.

Nel caso specifico dei beni immobili, su richiesta della società e nel rispetto delle condizioni prescritte, vi è, altresì, la possibilità di determinare il valore normale (il c.d. valore di mercato) in misura pari a quello risultante sulla base delle rendite catastali rivalutate, che generalmente risulta inferiore rispetto a quello di mercato, con l’effetto di ridurre ulteriormente il carico impositivo dell’operazione. Occorre, comunque, tenere presente che, in caso di cessione, ai fini della determinazione dell’imposta sostitutiva, il corrispettivo non può comunque essere inferiore al minore tra il valore di mercato e il valore catastale.

Inoltre, è d’uopo evidenziare che le riserve in sospensione d’imposta annullate per effetto dell’assegnazione dei beni ai soci (e quelle delle società che si trasformano) sono assoggettate ad una (ulteriore) imposta sostitutiva nella misura del 13%. Nel caso di specie, potrebbe essere valutato il previo affrancamento delle riserve, ai sensi dell’articolo 14, D.Lgs. 192/2024, con la minore aliquota del 10% mediante pagamento dilazionato.

La cessione e trasformazione non danno luogo a imposizione in capo ai soci, mentre l’assegnazione non attribuisce rilevanza alle somme già assoggettate a imposta sostitutiva dalla società (queste vengono scomputate) ai fini della determinazione della plusvalenza o dell’utile in natura eventualmente conseguiti dall’assegnatario (e assoggettati a tassazione ordinaria in misura pari al 26%).

Le società che si avvalgono della disciplina in esame sono tenute a versare il 60% dell’imposta sostitutiva entro il 30.9.2025 e il restante 40% entro il 30.11.2025.

Ai fini delle imposte indirette, è previsto che le aliquote dell’imposta proporzionale di registro eventualmente applicabili sono ridotte alla metà (quindi, al posto dell’ordinario 9% si applica il 4,5%) e le imposte ipotecarie e catastali si applicano in misura fissa (ovvero, 200 euro ciascuna). Resta poi fermo, ove trovi applicazione, il regime Iva (in via generale, il trasferimento di immobili abitativi è esente).

Si rammenta che l’Agenzia delle entrate, in passato (Circolare n. 26/E/2016), ha chiarito di ritenere applicabile l’agevolazione in esame anche agli immobili commerciali locati per i quali l’attività di locazione sia prevalente in termini quantitativi e qualitativi.

Pertanto, la riproposizione dell’assegnazione agevolata di immobili non strumentali potrebbe rappresentare un’interessante opportunità per eliminare il doppio livello di tassazione società/socio sui redditi da locazione (non proprio efficiente in presenza di una immobiliare), nonché per avvalersi dei regimi fiscali tipici delle persone fisiche (ad esempio, il regime della cedolare secca sui canoni di locazione nella misura del 21%, oppure quello delle detrazioni sulle ristrutturazioni).

Da ultimo, l’assegnazione agevolata ai soci offre la possibilità di ovviare all’applicazione della disciplina sulle società di comodo, pur a fronte del recente dimezzamento delle percentuali minime di redditività rilevanti ai fini del superamento del test di operatività, che di fatto ne ha ridotto l’ambito di applicazione ai soggetti con ricavi irrisori (tali percentuali, ora, sono pari al 3% del valore per gli abitativi e al 2,5% per gli uffici). Il medesimo risultato potrebbe essere raggiunto dalle società di mero godimento immobiliare mediante la trasformazione in società semplice (che, per l’appunto, sfugge alla disciplina sulle società di comodo).