I due anni per rivendere la ex prima casa valgono anche per acquisti ante 2025

La legge di bilancio 2025 ha raddoppiato, portandolo a 2 anni, il termine per alienare la ex prima casa senza perdere l’agevolazione applicata al nuovo acquisto.
Si tratta del meccanismo che consente di “sostituire” la prima casa, restando momentaneamente titolari di due immobili acquistati con il beneficio, introdotto nel 2016 dall’art. 1 comma 55 della L. 208/2015 (legge di bilancio 2016) e, oggi, esteso dalla L. 207/2024.

Fino al 31 dicembre 2015, non esisteva alcuna eccezione al requisito per l’accesso all’agevolazione “prima casa” indicato dalla lettera c) della Nota II-bis all’art. 1 della Tariffa, parte I, allegata al DPR 131/86, la quale richiede che “l’acquirente dichiari di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazione”.
In breve, prima di arrivare al rogito per l’acquisto di un’abitazione con l’agevolazione prima casa, l’acquirente doveva aver già alienato la “ex prima casa”.

Si pensi al caso di Tizio, titolare dell’abitazione Alfa, acquistata con le agevolazioni prima casa, che ne voglia comprare un’altra (abitazione Beta), più adatta alle sue esigenze. Se l’atto di acquisto, avente a oggetto l’immobile Beta, fosse stato stipulato il 14 settembre 2015, egli avrebbe potuto godere del beneficio sul nuovo acquisto solo ove avesse alienato l’immobile Alfa prima di firmare il rogito per Beta.

Dal 1° gennaio 2016, però, il soddisfacimento di questa condizione agevolativa (lett. c della Nota II-bis) è diventato più flessibile: inserendo il comma 4-bis nella Nota II-bis, il legislatore (art. 1 comma 55 della L. 208/2015) ha concesso una moratoria di un anno per realizzare questo presupposto. In pratica, il citato comma 4-bis (come introdotto dalla legge di bilancio 2016) prevedeva che l’agevolazione prima casa potesse applicarsi “anche agli atti di acquisto per i quali l’acquirente non soddisfa il requisito di cui alla lettera c) del comma 1 … a condizione che quest’ultimo immobile sia alienato entro 1 anno dalla data dell’atto”.
In pratica, si è prevista la possibilità di applicare l’agevolazione prima casa anche per il soggetto che, al momento dell’acquisto agevolato, non soddisfi la condizione di cui alla lett. c) della Nota II-bis, purché egli si impegni ad alienare la ex prima casa entro un anno.

In breve, tornando all’esempio precedente e modificandone le date: se Tizio avesse acquistato l’immobile Beta, stipulando l’atto il 10 febbraio 2016, avrebbe potuto in quella sede ottenere il beneficio anche senza aver venduto, prima dell’atto, l’immobile Alfa, purché si impegnasse ad alienarlo entro il 10 febbraio 2017.

Da ultimo, infine, la legge di bilancio 2025 è ulteriormente intervenuta su questa disposizione, raddoppiando il termine a disposizione del contribuente per alienare la ex prima casa.
In pratica, dal 1° gennaio 2025, per effetto dell’art. 1 comma 116 della L. 207/2024, il termine a disposizione del contribuente per alienare (a titolo oneroso o gratuito, cfr. risposta a interpello Agenzia delle Entrate n. 228/2021) l’abitazione già acquistata con il beneficio diventa di 2 anni.

Con riferimento alla decorrenza della nuova disposizione, l’Agenzia delle Entrate ha confermato, nel corso della Videoforum tenutosi nella giornata di ieri, che il termine di 2 anni non riguarda solo gli atti stipulati dal 1° gennaio 2025, ma tutti i casi in cui cui, al momento dell’entrata in vigore della nuova norma, il (vecchio) termine di un anno fosse in corso.
Esemplificando: se Tizio compra, oggi, 28 gennaio 2025, l’immobile Beta, avrà tempo fino al 28 gennaio 2027 per alienare l’immobile Alfa, che aveva già acquistato col beneficio. Ma anche Caio, che aveva comprato il 15 febbraio 2024 l’immobile Beta e, allora, si era impegnato a rivendere l’immobile Alfa entro il 15 febbraio 2025, grazie alla legge di bilancio 2025 avrà tempo fino al 15 febbraio 2026 per “liberarsi” di Alfa.
In pratica, il nuovo termine di 2 anni si applica potenzialmente a tutti i rogiti intervenuti dal 1° gennaio 2024 in poi.

Si ricorda, infine, per completezza, che la moratoria (oggi di 2 anni) di cui al comma 4-bis della Nota II-bis riguarda solo gli immobili acquistati con il beneficio (ovunque si trovino).

Invece, il contribuente che sia titolare, nel medesimo Comune in cui intende acquistare con il beneficio, di un’altra abitazione non acquistata con l’agevolazione, non gode di alcuna moratoria per tale immobile (questa abitazione impedisce il soddisfacimento della condizione di cui alla lett. b) della Nota II-bis e non della lettera c), il quale deve quindi essere alienato prima del nuovo rogito, ove si intenda richiedere il beneficio.